Поиск по сайту





Центральный офис:
190031, Санкт-Петербург,
ул. Гражданская, д. 11
тел. 812 600 48 30



Дополнительный офис:
197342, Санкт-Петербург,
ул. Белоостровская, д. 8
тел. 812 312 34 40



Публикации

Вернуться к публикациям

Купля-продажа квартиры по доверенности - в чём риск

Купля-продажа квартиры по доверенности - в чём риск

При покупке жилья на вторичном рынке можно столкнуться с тем, что продавец квартиры действует не самостоятельно, а через некое доверенное лицо, представителя. Специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» в таких случаях обычно не рекомендуют заключать договор купли-продажи квартиры. Такой способ проведения сделки является распространённой схемой мошенничества: после покупки может оказаться, что доверенность подделана или отозвана, а собственник квартиры о продаже не знал. В итоге сделка оспаривается, и купленная вами квартира возвращается первоначальному владельцу. Но если вы всё-таки решились на сделку, необходимо принять все возможные меры безопасности, чтобы избежать негативных последствий.

Какие бывают доверенности

В действующем законодательстве нет строгого разделения доверенностей на виды, но в юридической практике принято делить доверенности на генеральные, специальные и разовые. Генеральная доверенность, как правило, подразумевает самый широкий спектр полномочий, предоставляемых поверенному, в том числе, по распоряжению всем имуществом, принадлежащим доверителю. Специальная доверенность предполагает выполнение неких однотипных действий, например, сбор документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры. Разовая доверенность выдаётся для выполнения какого-то единичного действия.

Законом не установлены какие-либо специальные требования к содержанию доверенности, она составляется в произвольной форме. Поэтому обратите особое внимание на полномочия поверенного – такие полномочия, как полномочия по продаже квартиры, подписанию договора купли-продажи и получению денег по сделке должны быть прямо указаны в доверенности.

Представителями собственника квартиры по доверенности могут выступать любые физические, и юридические лица. Но, как правило, это ближайшие родственники собственника. Если поверенными выступают совершенно посторонние лица, например, агенты по недвижимости, следует быть особенно внимательными при проведении сделки.

Поверенный, разумеется, должен быть совершеннолетним и дееспособным, иначе сделка может быть впоследствии оспорена в суде.

Доверенность может быть выдана без указания срока, на который она выдана. В этом случае срок действия доверенности равняется одному году. Но дата составления доверенности должна быть указана обязательно. Если дата не указана, доверенность не имеет юридической силы.

Доверенность, предусматривающая подписание договора купли-продажи квартиры, должна быть нотариально удостоверена.

Проверяем доверенность

Прежде всего, проанализируйте саму доверенность. В заголовке доверенности должна быть в обязательном порядке указана дата её составления и место составления – населённый пункт и регион.

Внимательно проверьте паспортные данные собственника квартиры и поверенного, а также данные документов, подтверждающих право собственности на квартиру и характеристики самой квартиры - они должны быть подробно описаны в доверенности. Как уже говорилось, особое внимание следует обратить на полномочия поверенного. Дело в том, что некоторые собственники устанавливают ограничения для своих представителей. Например, представитель может проводить переговоры, показывать квартиру потенциальным покупателям, но не иметь права подписывать договор купли-продажи. Перечень передаваемых полномочий должен быть предельно конкретным.

Нередко продавец также указывает в доверенности минимальную цену, за которую должна быть продана квартира. Это очень важное условие – если поверенный продаст квартиру дешевле, будет считаться, что он вышел за пределы своих полномочий, и сделка может быть оспорена в суде.

Далее, попробуйте связаться с собственником квартиры, хотя бы по телефону, и постараетесь выяснить реальную причину передачи полномочий по продаже квартиры представителю. Обычно это связано с болезнью или преклонным возрастом продавца, либо с тем, что продавец постоянно проживает в другом регионе или даже за границей. Поинтересуйтесь и у поверенного, в чём реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке, и сопоставьте ответ с тем, что сказал вам собственник.

Также обратитесь к нотариусу, который выдавал доверенность, и проверьте, не отозвана ли доверенность, и не отказался ли поверенный ранее от своих полномочий. И обязательно постарайтесь связаться с собственником квартиры в день совершения сделки – удостоверьтесь в том, что он жив и не передумал продавать квартиру.

Передача денег

Как уже говорилось, приобретение квартиры у представителя по доверенности является сделкой с повышенным риском. В качестве дополнительной меры предосторожности специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» рекомендуют передавать деньги за квартиру не поверенному, а непосредственно собственнику квартиры. Если такой возможности нет, обязательно возьмите с поверенного расписку в получении денежных средств – она подтвердит исполнение договора купли-продажи квартиры с вашей стороны, и если вдруг доверенное лицо не передаст их продавцу, к вам никаких претензий не будет. Ещё один вариант – оставить деньги в ячейке банковского сейфа, доступ к которой продавец получает лишь после регистрации права собственности на продаваемую квартиру на имя покупателя.

Как видно из приведённого обзора, продажа квартиры по доверенности может повлечь целый ряд неблагоприятных последствий. Однако при тщательной проверке документов и должной осмотрительности вы значительно снизите вероятность потери квартиры и уплаченных за неё денежных средств.

Для того чтобы быть уверенным в том, что сделка купли-продажи квартиры законна, и представитель со стороны продавца обладает надлежащим объемом полномочий, обратитесь к опытным юристам, которые специализируются в области недвижимости и знакомы со всеми тонкостями таких сделок.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и всеми документами, относящимися к квартире, чтобы обезопасить себя от возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Ирина Самарина

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru.

22.12.2013