Разное

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Мы уже рассказывали о том, какие гарантии предоставляет дольщикам закон в случае банкротства застройщика. Но даже при наличии описанных гарантий дольщикам ни в коем случае нельзя бездействовать и ждать, пока кто-то за них решит их судьбу. Необходимо активно участвовать в разрешении возникших проблем, чтобы добиться соблюдения всех предусмотренных законом прав и гарантий.

Пока застройщик не признан банкротом

Если у дольщиков появляются сомнения в финансовой стабильности застройщика проверить обоснованность этих сомнений проще всего по сайту арбитражного суда. Введя название компании застройщика в окне поиска в поле «ответчик», вы узнаете  обо всех исках, которые к нему предъявлены. Там же вы получите доступ к судебным решениям, вынесенным по этим искам. Большое количество отрицательных решений само по себе ещё не означает близость банкротства – не поленитесь ввести название застройщика и в поле «истец», вполне возможно, что застройщику должны больше, чем должен он сам. Но в любом случае наличие значительного числа судебных дел очень неприятный симптом.

Определить, что у застройщика начались проблемы, можно также по тому, как у него идут продажи. Позвоните в офис продаж застройщика и спросите, сколько осталось свободных квартир. И не только в вашем доме, а во всех объектах – часто застройщик достраивает одни объекты за счёт других. Перезвоните через пару недель, через месяц и задайте тот же вопрос. Если количество квартир не изменилось, значит продажи стоят, деньги не поступают, и у застройщика могут начаться проблемы. Иногда застройщику удаётся искусственно реанимировать спрос, но это получается крайне редко.

В отсутствие продаж застройщик может попытаться решить финансовые проблемы за счёт заёмных денежных средств, но они тоже не бесконечны. Предоставляя кредит, банк требует залог, а свободного имущества, пригодного для передачи в залог, у застройщика, как правило, немного.

Когда до дольщиков доходит информация о том, что строительная компания, с которой у них заключены договоры долевого участия, находится на грани банкротства, они обычно делятся на две группы. Первые терпеливо ждут окончания строительства и надеются, что ситуация у застройщика улучшится, а дом, если и не будет введён в эксплуатацию, то хотя бы физически достроен. Другие решают немедленно расторгать договор с застройщиком и требовать возврата внесённых денежных средств. Но это возможно только в случаях, специально предусмотренных в законе, о чём мы уже писали ранее. И здесь важно понимать – чем больше договоров будет расторгнуто, темы выше вероятность банкротства застройщика. Специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» в своё время возглавляли юридические отделы крупных строительных компаний, и мы по опыту можем сказать, что у таких компаний свободных денег нет. Если даже 3-5 дольщиков взыщут вложенные по договорам долевого участия денежные средства, это может стать серьёзным ударом для застройщика. Очень часто такие дольщики и являются инициаторами банкротства, чего недобросовестный застройщик часто только и ждёт.
Есть, правда, и третья категория дольщиков, которые, заблаговременно узнав о проблемах застройщика, пытаются заключить договор уступки права требования по своему договору долевого участия и избавиться от потенциально опасной квартиры.

Что делать, если в отношении застройщика уже введена процедура банкротства

Если процедура банкротства в отношении застройщика уже введена, то дольщикам придётся включаться в эту процедуру наравне с другими кредиторами. В этом случае получить назад вложенные деньги и, тем более, уступить свои права по договору долевого участия будет крайне проблематично.

Если застройщик находится в стадии банкротства, но дом, который он строил, введён в эксплуатацию или достроен и фактически готов к вводу, право собственности на квартиру дольщик может признать в судебном порядке. Однако в такой ситуации заявление о признании права собственности будет необходимо подавать не в суд общей юрисдикции, а в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве. Это заявление будет называться заявлением о включении требований в реестр. Если дом в эксплуатацию не введён, признать право собственности на квартиру будет гораздо сложнее, хотя и такие прецеденты бывали.

Ещё сложнее обстоит ситуация с признанием права собственности на нежилые помещения, которые также строились по договорам долевого участия. Закон ничего не говорит о порядке удовлетворения требований по нежилым помещениям, поэтому суды занимают различные позиции – одни признают права на нежилые помещения по аналогии с квартирами, другие в таком признании отказывают.

Если дом в эксплуатацию не введён, то, как мы и писали ранее, у дольщиков есть два варианта. Либо для достройки будет привлечён новый застройщик, либо дольщикам необходимо будет объединиться в ЖСК, и достраивать дом самостоятельно. По мнению наших специалистов, второй путь является более предпочтительным, особенно в случае, когда дом находится в высокой степени готовности. Если будет привлечён новый застройщик, он потребует за достройку доплату. В случае с ЖСК доплачивать тоже придётся, но в этом случае дольщики, ставшие пайщиками ЖСК, будут сами контролировать расходование денежных средств. Кроме того, новый привлечённый застройщик в любом случае ставит своей главной целью извлечение прибыли, и долю этой прибыли будет также включать в себя доплата.

Как видим, вариантов развития событий довольно много. Поэтому рекомендуем в каждом случае, когда возникает вероятность банкротства застройщика и, тем более, когда процедура банкротства уже введена, незамедлительно обращаться за профессиональной юридической помощью в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах недвижимости и долевого участия в строительстве.

О юридических услугах по сопровождению долевого участия, ведению дел в судах общей юрисдикции и в арбитражных судах, а также по признанию права собственности предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

19.01.2015


2021 © Все права защищены

Контакты