Без рубрики

Товарищество собственников жилья в коттеджном посёлке

В российском законодательстве, к сожалению, до сих пор нет определения коттеджного посёлка и, как следствие, правовых норм, которые бы детально регулировали создание и управление посёлком. В результате загородное строительство, развивающееся в нашей стране стремительными темпами, находится в определённом правовом вакууме. Поэтому для решения многих вопросов, в том числе, вопросов создания и содержания общего имущества коттеджного посёлка по аналогии применяются положения законодательства, регулирующие сходные отношения. Например, статьи Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья, созданных в многоквартирных домах. Тем более, что не так давно в этом кодексе появилась норма, допускающая создание ТСЖ в том числе и в коттеджных посёлках.

Что такое ТСЖ в коттеджном посёлке

О том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме мы рассказывали в одной из наших предыдущих публикаций. Здесь мы рассмотрим, как работают нормы о ТСЖ применительно к коттеджным посёлкам.

Жилищный Кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Если перечисленные условия соблюдаются, то теоретически создать ТСЖ в коттеджном посёлке можно. Главное понять – есть ли в этом объективная необходимость.

Преимущества ТСЖ:

  • в собственность ТСЖ передаётся имущество, предназначенное для обслуживания всех коттеджей, включая дороги и коммуникации;
  • поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно имеет банковский счёт, на котором аккумулируются поступающие от собственников денежные средства; 
  • расходование денежных средств и порядок содержания общего имущества контролируется самими собственниками; 
  • наличие ТСЖ позволяет эффективно взаимодействовать с компаниями, предоставляющими коммунальные и иные эксплуатационные услуги; 
  • при помощи диспетчерской службы ТСЖ, которая, как правило, располагается на территории посёлка, обслуживание собственников осуществлять удобнее и быстрее; 
  • каждый собственник может влиять на объём, качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, избираться в правление, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе.

Как создать ТСЖ в коттеджном посёлке

Решение о создании товарищества и об утверждении его устава принимаются на общем собрании собственников домов в коттеджном посёлке. Здесь возникает, как минимум два серьёзных вопроса – что считать коттеджным посёлком и как вычислить кворум и количество голосов на общем собрании. Разбору этих вопросов на нашем сайте также посвящались отдельные публикации. Обобщая изложенное в этих статьях, можно сказать, что если границы участков на территории застройки тем или иным способом примыкают друг к другу, и существует общее имущество, предназначенное для обслуживания всех или большей части коттеджей, то, скорее всего, можно говорить о наличии обособленного коттеджного посёлка.

При проведении общего собрания среди собственников коттеджей для начала, как правило, принимают распространённую схему «один коттедж – один голос». Отдельные нюансы голосования, такие, как наличие двух коттеджей на одном участке или нескольких собственников у одного коттеджа, прорабатываются исходя из каждой конкретной ситуации.

Как видим, не только теоретически, но и практически создать ТСЖ в коттеджном посёлке вполне возможно, Однако для этого нужно соблюсти ряд важных формальностей, игнорирование которых приводит к тому, что создание ТСЖ  впоследствии признаётся незаконным по решению суда.

Проблемы ТСЖ в коттеджном посёлке

Как уже говорилось, законодатель, к сожалению, ограничился только установлением принципиальной возможности создания ТСЖ в коттеджном посёлке, не раскрывая, как такое ТСЖ должно функционировать. Поэтому суды, рассматривая споры об управлении и содержании общего имущества в коттеджном посёлке, применяют нормы о ТСЖ в многоквартирном доме. Такой же практики придерживаются и правления созданных в посёлках ТСЖ. Но насколько в действительности применимы эти нормы?

Как и в многоквартирном доме ТСЖ в коттеджном посёлке должно обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания, надлежащее содержание общего имущества в коттеджного поселка, решение вопросов пользования указанным имуществом, но прежде всего, разумеется, предоставление коммунальных и иных эксплуатационных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

И сложности, как показывает опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», возникают уже на старте работы ТСЖ – с определением состава и объёма указанных услуг. Если необходимость водоснабжения и канализации, электро- и газоснабжения споров, как правило, не вызывает, то предоставление дополнительных услуг порождает массу вопросов.

Для ТСЖ в многоквартирном доме содержание, например, придомовой территории является само собой разумеющимся. А вот в коттеджном посёлке даже понятие «придомовая территория» отсутствует. Есть некие отдельные обособленные участки общего пользования, на которых располагаются объекты общего назначения, есть общие дороги, которые могут быть разветвлёнными и вести к разным коттеджам. Есть и другие объекты общего имущества, отнести которые ко всем без исключения коттеджам не представляется возможным. Так, собственники, у которых нет детей, могут отказаться оплачивать содержание детского городка, а владельцы машин не платить за содержание части дорог, которые они не используют.

Поскольку членство в ТСЖ является сугубо добровольным, собственник несёт бремя содержания только того имущества, которое он сам использует. И обязать его нести дополнительные расходы, не связанные с общей собственностью, тем более, если такой собственник не член ТСЖ, будет проблематично, а скорее всего, невозможно.

Также немало разногласий вызывает вопрос о размере расходов на содержание общего имущества. Если на общем собрании количество голосов равно количеству коттеджей, то и обязанности между членами ТСЖ распределяются равным образом. Это приемлемо, если все коттеджи строились по типовым проектам, и заселены равномерно. Но если каждый строил дом по собственному проекту, может возникнуть ситуация, когда в одном доме живёт семья из 2-х человек, а в другом – из 15-ти. Если повысить последним плату за содержание общего имущества, мотивируя тем, что они его больше эксплуатируют, они потребуют увеличить для них количество голосов на общем собрании и будут правы. Если оставить ситуацию, как есть, то получится, что остальные собственники за них доплачивают, что тоже несправедливо.


По единодушному мнению специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», которые уже более 10-ти лет осуществляют юридическое сопровождение строительства и обслуживания коттеджных посёлков, ТСЖ является не самой удачной формой объединения собственников коттеджей. До устранения многочисленных пробелов в законодательстве, касающихся ТСЖ в посёлке, более предпочтительным представляется вариант объединения в дачное некоммерческое партнёрство. Об отличиях этих способов самоорганизации собственников в коттеджном посёлке читайте в нашем специальном материале на эту тему. 

Как альтернативный вариант, можно создать ТСЖ, которое заключит договор с выбранной собственниками управляющей компанией. В этом случае наличие ТСЖ позволит эффективно контролировать работу управляющей компании и более рационально расходовать общие средства.

О юридических услугах по обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

11.07.2011


2021 © Все права защищены

Контакты