Без рубрики

Управление посёлком, что выбрать – ДНП или ТСЖ

Ещё до приобретения дома в коттеджном посёлке необходимо задуматься о том, как посёлок будет управляться. Ведь мало просто купить дом и вселиться. Нужно понимать, кто будет отвечать за предоставление коммунальных услуг, состояние общих коммуникаций и дорог в посёлке, ремонт общего имущества, охрану и другие услуги.

Варианты управления коттеджным посёлком

Существует три основных варианта управления коттеджным посёлком – привлечение управляющей компании создание товарищества собственников жилья или дачного некоммерческого партнёрства. Отдельно УК, ТСЖ и ДНП в коттеджном посёлке на нашем сайте посвящены специальные публикации, поэтому здесь рассмотрим именно преимущества и недостатки выбора того или иного способа управления.

В статье об управлении посёлком силами управляющей компании мы говорили, что, не смотря на все преимущества привлечения сторонней обслуживающей организации, самым удобным способом обеспечения предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в коттеджном посёлке будет создание юридического лица, объединяющего всех собственников коттеджей. Как мы и говорили, таким юридическим лицом может быть ТСЖ или ДНП.

Объединение жильцов – это реальная сила, которая может помочь решить многие вопросы, начиная от предъявления претензий к застройщику посёлка, организации предоставления коммунальных услуг и заканчивая созданием масштабных дорогостоящих объектов общей инфраструктуры. Условно говоря, объединение жильцов в форме юридического лица выступает как небольшой местный орган власти.

Создание такого юридического лица, тем не менее, не исключает возможности в дальнейшем подписать договор с управляющей компанией. ТСЖ или ДНП будет в данном случае выступать контролирующим органом, представляющим интересы всех жителей посёлка в отношениях с УК.

Отличие ТСЖ от ДНП

И ДНП и ТСЖ создаются с целью обеспечения жителей коттеджного посёлка коммунальными и иными услугами эксплуатационного характера, содержания и обслуживания общего имущества посёлка. Обе организации вправе иметь в собственности имущество, в том числе земельные участки. Каждая организация, безусловно, вправе заключать любые договоры с другими юридическими лицами, иметь счета в банке, создавать различные фонды. Каждая организация управляется общим собранием, которое для решения текущих вопросов избирает правление и председателя.

Различия между этими двумя формами самоуправления в коттеджном посёлке для удобства изложим в таблице:

Критерий

ТСЖ

ДНП

Законодательное регулирование

Жилищный кодекс РФ.

Все статьи, посвящённые деятельности ТСЖ, относятся, прежде всего, к ТСЖ, созданным в многоквартирных домах. Далеко не все их положения могут быть напрямую применены к коттеджным посёлкам.

Закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Содержит нормы, относящиеся непосредственно к ДНП и организации управления в коттеджном посёлке. Имеет ряд пробелов, но в целом является специальным законом, ориентированным на загородные посёлки.

Голосование

Нормы об определении количества голосов на собрании собственников в ТСЖ в коттеджном посёлке или ДНП в законодательстве отсутствуют.

Создание

Создаётся собственниками, обладающими более 50% голосов в коттеджном посёлке.

Создаётся собственниками не менее 3-х участков в посёлке.

Право собственности на общее имущество

Принадлежит на праве собственности всем собственникам коттеджей. Законом установлено, что доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна площади квартиры собственника жилья в многоквартирном доме. Как это правило распространить на общую собственность в коттеджном посёлке ни закон, ни судебная практика не разъясняют.

Принадлежит на праве собственности ДНП, как юридическому лицу. Члены ДНП управляют общим имуществом и решают вопросы по его содержанию совместно на началах равенства. С собственниками, не являющимися членами ДНП, заключается отдельный договор об использовании общего имущества.

Распоряжение общим имуществом

Разрешено сдавать в аренду, реконструкция и любое изменение общего имущества возможно только по решению 100% собственников.

Разрешено сдавать в аренду, разрешена любая реконструкция по решению большинства голосов общего собрания.

Отчуждение части общего имущества

Запрещено

Разрешено по решению большинства голосов общего собрания

Определение размера оплаты услуг, не предусмотренных городскими тарифами

В законодательстве отсутствует методика расчёта размера эксплуатационных платежей и взносов на создание и содержание общего имущества в коттеджном посёлке. Все платежи, не имеющие нормативного регулирования, устанавливаются общим собранием.

Возможность проведения собрания уполномоченных

Законом не предусмотрена.

Законом предусмотрена возможность проведения общего собрания в форме собрания нескольких уполномоченных.

Возможность заочного голосования (голосования опросом)

Общее собрание обязано собираться в очной форме – путём обязательного личного присутствия всех членов ТСЖ. Заочное голосование возможно только в случае, если очное не состоялось и только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня очного собрания.

Заочное голосование возможно в любом случае.

Приведённый сравнительный анализ показывает, что дачное некоммерческое партнёрство, как специализированная организация для объединения собственников в коттеджных посёлках, обладая теми же преимуществами, что и товарищество собственников жилья, имеет ряд дополнительных плюсов, значительно упрощающих управление посёлком.

Для юридического сопровождения создания ДНП или ТСЖ мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и сопровождению деятельности коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

05.08.2015


2021 © Все права защищены

Контакты